Come calcolare il valore di un immobile? Non è sicuramente facile per chi non è un esperto in materia, ed è comprensibile che sia così perché si tratta di una questione delicata e complessa.
Scopri con noi come analizzare ogni particolare per saperne di più su come si calcola il valore di un immobile residenziale.

Come valutare un immobile

Calcolare il valore della tua abitazione non è così semplice come potrebbe sembrare. Per questo motivo abbiamo pensato ad una guida intuitiva e semplice che possa aiutarti a capire di più su questo argomento spinoso e talvolta complesso.
Quando si esegue questo calcolo non si deve considerare solamente lo stato attuale della casa che vorresti vendere, ma bisogna tenere conto di molti diversi fattori che possono andare ad influenzare positivamente o negativamente la stima.

Per prima cosa, prendiamo in considerazione il valore di mercato. Si tratta nello specifico di una rappresentazione di quello che potrebbe essere il prezzo col quale il tuo immobile verrebbe venduto una volta sul libero mercato. Il valore di mercato è dato da un equilibrio tra offerta e domanda in un dato periodo storico. Se vuoi calcolare il valore di mercato del tuo immobile dovrai applicarti in una formula: superficie commerciale per quotazione al metro quadro della classe del tuo immobile in una determinata zona (questo perché, ovviamente, una villa vale, ad esempio, più di un appartamento in un condominio).

In secondo luogo, pensa a calcolare la superficie dell’immobile in questione. Nel calcolo che va a determinare il valore di un certo immobile è necessario includere anche quella che è la superficie calpestabile, le superfici ponderate (balconi e terrazze) e le percentuali delle superfici delle pertinenze. La superficie calpestabile si calcola e si include conseguentemente nella formula in questi termini specifici:
- la superficie utile netta calpestabile al 100%
- le mura perimetrali si calcolano al 100% fino a un massimo di 50 cm
- le mura perimetrali in comunione si calcolano al 50% fino a un massimo di 25 cm
- la mansarda si calcola al 75% se è alta almeno 240 cm, se è alta fino a 150 cm si calcolerà al 35%
- i soppalchi alti 240 cm conteranno per il 75% (come sopra), ma se sono più alti di questa cifra allora si conteranno per l’80%, se il soppalco non è abitabile allora si conterà per il 15%
- la veranda si conta all’80% della superficie se le finiture sono uguali a quelle presenti negli altri vani della casa, se invece non sussiste questa caratteristica vengono contate al 60%
- la taverna e seminterrato abitabile contano per il 60% della superficie se hanno un’altezza media minima di 240 cm.

Abbiamo poi altre superfici quali:
- balconi
- terrazzi
- portici e patii
- corti e cortili
- giardini e varie aree di appartenenza
- cantine, soffitte e locali accessori
- locali tecnici
- posti auto scoperti e coperti
da calcolare in percentuali diverse a seconda della grandezza o se comunicanti o meno.

Il valore al metro quadro

Questo valore è influenzato da molteplici fattori esterni. Per esempio, il valore al metro quadro dipende soprattutto dalla posizione in cui è collocato l’immobile residenziale, ma non solo. Dipende anche dallo stato di conservazione e quindi dalle condizioni in cui si trova l’edificio al momento della valutazione. Ma chi si occupa di monitorare queste variabili? L’Agenzia delle Entrate monitora tutte queste condizioni attraverso l'OMI (osservatorio del mercato immobiliare) che si occupa di aggiornare i dati ogni sei mesi. L’OMI fornisce una panoramica sul valore dell’immobile dividendo i vari valori in fasce differenti per dare un’indicazione di massima. È per questo che è sempre importante rivolgersi a dei professionisti nel settore immobiliare per avere valori ancora più precisi. L’OMI fornisce delle stime che devono poi essere affinate e convalidate da un vero professionista con esperienza alle spalle.

Coefficienti di merito

Un’ultima variabile da non tralasciare sono i coefficienti di merito. Ossia delle variabili che possono diminuire o aumentare la quotazione dell’immobile residenziale:
1) Il piano al quale è posto l’immobile: piano seminterrato (-25%), piano terra o rialzato (-10% con giardino, -20% senza giardino), primo piano (-10%), secondo piano (-3% con ascensore, -15% senza ascensore), terzo piano (0% con ascensore e - 20% senza ascensore), piani superiori al terzo (+5% con ascensore e -30% senza), ultimo piano (+10% con ascensore e -30% senza), attico (+205% con ascensore e -20% senza).
2) Età dell’immobile: da ristrutturare (-10%), in buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%), costruzione nuova (+10%).
3) Riscaldamento: se autonomo (5%), se centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatole (2%), assente (-5%).
4) Esposizione e vista: vista panoramica (+10%), esterna (+5%), interna (-5%), completamente interna (-10%).

Calcolo finale

Per eseguire il calcolo finale e sapere quale potrebbe essere la quotazione del tuo immobile residenziale, ecco come procedere: moltiplica la quotazione al metro quadro della superficie commerciale e i coefficienti di merito.
Ovviamente, per una valutazione esatta e precisa, avrai necessità di contattare un agente immobiliare che sappia darti anche i giusti consigli e possa supportarti in questo calcolo delicato.

L’analisi sintetica comparativa

Bisogna sottolineare che spesso i valori OMI sono approssimativi e coprono un ampio raggio di cifre. Per calcolare più precisamente il valore del tuo immobile residenziale sarà importante ricorrere all’analisi sintetica comparativa. Si tratta in sostanza di un’analisi svolta proprio dall’agente immobiliare che confronta la tua casa con altre case simili presenti in zona e che sono in vendita o sono state compravendute negli ultimi 6 o 12 mesi, oppure quelle che sono in locazione nella tua zona. In questo modo si avrà una quotazione al metro quadro più precisa e si potrà arrivare a capire il più corretto valore della casa.