Un investimento immobiliare è quello che di norma viene definito come ogni acquisto, gestione e vendita di case, negozi, uffici, terreni, depositi, cantine, garange, hotels ed edifici in generale, con lo scopo di generare profitto.

Gli immobili, ovviamente, non sono tutti uguali ed in un investimento immobiliare non vengono trattati allo stesso modo. Si può quindi distinguere tra immobili residenziali e immobili commerciali.

I residenziali sono case, condomini e case vacanza: per definizione qualsiasi luogo in cui le persone possono vivere. Solitamente questi sono i più semplici da considerare per chi si avvicina agli investimenti immobiliari per la prima volta, in quanto il grado di esperienza e le conoscenze necessarie per fare l’investimento possono essere minori.

Gli immobili commerciali, invece, comprendono magazzini, uffici, negozi, centri commerciali, unità di stoccaggio e capannoni. Questi sono normalmente più costosi e complessi degli immobili residenziali e la loro gestione spesso è affidata ad amministratori di proprietà o comunque si effettua in comune con altri investitori. Solitamente, il modo migliore per un investitore individuale di entrare nel mondo degli investimenti in immobili commerciali è l’acquisto di azioni di un fondo di investimento immobiliare.

Sono principalmente sei i metodi per investire in immobili in Italia o all’estro: comprare un immobile per affittarlo, crowdfunding immobiliare, affitti brevi e case vacanza, ristrutturare e vendere, gruppi di investimento immobiliare, investire in azioni di un fondo di investimento immobiliare.

Come concludere i tuoi migliori investimenti immobiliari

Vuoi iniziare ad investire in immobili, ma non sai dove da dove partire?
Ecco alcune regole d’oro che sono sempre valide in tutti i mercati, anche in quello immobiliare.

1) I soldi si fanno quando si compra casa, non quando si vende.
Finirai sempre per concludere un buon affare se compri “a sconto”. Quando hai margine per rivenderlo, tutto diventa più facile.
Viceversa, se compri con poco sconto o a prezzo di mercato perché segui il pensiero comune “tanto il mercato sale”, stai facendo il ragionamento sbagliato.

2) Compra sempre da un venditore motivato.
Fidati solo di chi è veramente motivato. Ma come fare a riconoscerlo? Una persona che vuole vendere o chi, per qualsivoglia motivo, non vuole più tenere quell’immobile.
Non sprecare tempo con chi ha tempo o soldi e vuole realizzare il massimo dalla sua vendita, ma ricerca qualcuno che invece non ha tempo e magari nemmeno soldi, sarà sicuramente motivato!
Non cercherà quindi di ottimizzare la vendita a suo vantaggio, ma accetterà l’offerta di chi è disposto ad acquistare ad una certa cifra (che non sarà il massimo a cui avrebbe potuto vendere quell’immobile).

3) Innamorati dell’affare, non dell’immobile in sé e per sé.
Se ti innamori dell’immobile potrai facilmente cadere in tentazione e non essere più obbiettivo su quello che è il tuo focus: l’affare. Un venditore attento se ne potrebbe accorgere ed iniziare a far leva su questo tuo punto debole. Ecco che quello che concluderai non sarà più il tuo miglior affare.
Differentemente da quanto si credeva un tempo, devi ricordare che oggi “non è mai l’immobile che fa fare i soldi; il mattone non si mette in banca”. Al contrario, è l’affare che quell’immobile rappresenta la tua vera fonte di ricchezza.

4) Impara a negoziare il prezzo dell’immobile.
È importante imparare le basi della negoziazione per poter contrattare in modo efficace il prezzo di un immobile.
La prima regola che puoi seguire è mai dire per primo il prezzo, per evitare di condizionare il venditore e fargli capire qual è la cifra che saresti disposto a spendere. È una regola risaputa, non solo a livello immobiliare: il primo che dice un prezzo finirà per perdere.
Uno stesso immobile può valere prezzi molto diversi tra loro a rialzo o a ribasso, il tutto dipende dalla capacità di negoziare e persuadere “l’avversario”.

5) Gli investimenti immobiliari sono un business da fare con il debito.
Investire in immobili con soldi propri vanifica la maggior parte dei vantaggi di questo tipo di investimento; quindi è bene acquistare sempre con denaro di debito.
Qualche consiglio: offri caparre bassissime (parti dalle centinaia di euro) e fai offerte d’acquisto che tu stesso consideri imbarazzanti (dal 30 al 50% a ribasso per poi trattare).

6) Negli investimenti immobiliari il capitale viene prima, il Cash Flow dopo.
Il cash flow è un buon indicatore della salute di un business. Puoi anche avere un business profittevole, ma se il tuo cash flow è negativo ti accorgerai presto che tutti gli effetti positivi svaniranno in poco tempo.
Con gli immobili, il cash flow si fa “mettendo a reddito”, ovvero affittando.
Tuttavia, solitamente, a livello nazionale, è molto difficile avere un cash flow positivo quando si affitta un immobile su cui si sta già pagando un mutuo.
Una strategia efficace: creare del capitale attraverso una serie di compravendite per poi usare quello stesso capitale, sostenuto dalla leva finanziaria, per poter effettuare operazioni di maggiori dimensioni che avranno l’obiettivo di generare cash flow.

Sei stato attento fino a questo punto? Bene, allora ti possiamo rivelare l’ultima regola d’oro, quella segreta, la settima!
7) Il tuo migliore affare, l’investimento immobiliare della tua vita, non capita così di rado, ma se sei astuto può capitare ogni settimana!
Differentemente da quanto si crede, gli affari immobiliari non sono condizionati da tempistiche, momenti o da mercati, ma esistono sempre, in ogni periodo ed in ogni mercato. Il vero problema è quindi trovarli.

Ma come farlo? Per iniziare a trovarli devi prima iniziare a credere che ci siano. Ogni settimana ci sarà almeno una possibilità di fare un affare immobiliare, quindi se quello su cui stai trattando non ti convince appieno, non perdere troppo tempo, ma soprattutto non perdere le speranze e passa al prossimo immobile!

Anche se ora ti sembra tutto così complesso, inizia a crederci e diventeranno le pratiche più naturali del tuo agire quotidiano.
Semplici consigli pratici che si basano su quella che può essere definita come “intelligenza commerciale”: compra a ribasso, sii bravo a negoziare a tuo favore, non ti innamorare dei prodotti, ma della ricchezza che gli stessi ti porteranno quando li venderai!